Bene potenzialmente comune: come escludere la presunzione di comunione

Per stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione, prevista dal Codice Civile in materia di parti comuni di un edificio, occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto. Da ciò consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (sentenza numero 14084 del 13 maggio 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Bari.
A dare il ‘la’ alla querelle giudiziaria è l’azione con cui una donna, premesso di essere proprietaria di un appartamento ubicato all’interno del condominio, ha convenuto in giudizio tre condòmini al fine di ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell’edificio, accesso che le era impedito dalla presenza di un cancello di cui non possedeva le chiavi.
Per i magistrati di terzo grado bisogna partire da una premessa: il seminterrato, anche se adibito ad autorimessa, oltre che a deposito, non è un bene che si presume condominiale. A dirla tutta, il locale autorimessa, anche se situato, come nel caso specifico, nel perimetro dell’edificio condominiale (nel seminterrato) non è incluso fra quelli di proprietà comune elencati nel Codice Civile, neppure sotto l’aspetto di parte dell’edificio necessaria all’uso comune.
Peraltro, in ogni caso, il seminterrato, in base al titolo originario, era stato escluso dalla proprietà comune e la proprietà, al momento della costituzione del condominio, era riservata in via esclusiva a un singolo privato. Di conseguenza, al momento della vendita dell’appartamento al primo piano, oltre a non operare la presunzione di condominialità, vi era anche un titolo contrario in quanto, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza della divisione da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, non vi era stata tale destinazione, che al contrario era stata espressamente esclusa, dovendosi di conseguenza ritenere che il bene fosse di proprietà esclusiva e non di proprietà comune dei condòmini.
In conclusione, deve essere esclusa la natura condominiale del seminterrato e deve condividersi la conclusione secondo cui, al fine di accertare l’eventuale proprietà comune, è, quindi, determinante l’esame dei titoli di acquisto che si sono succeduti nel tempo.