Per la nascita di un condominio non è necessaria l’esistenza di un formale atto di costituzione

Per la nascita di un condominio non è necessaria l’esistenza di un formale atto di costituzione, essendo, di converso, sufficiente la sussistenza di opere comuni, pur se distaccate, funzionalizzate al godimento e al servizio delle proprietà esclusive, anche in presenza di due soli condòmini, donde l’esistenza del condominio deve ritenersi ipso jure et facto.
Questo il principio ribadito dai giudici (ordinanza numero 12588 del 4 maggio 2026 della Cassazione), i quali, alla luce del contenzioso sorto in quel di Torre Annunziata, aggiungono che, dunque, è l’esistenza di un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune – che sono legati alle unità abitative da una relazione di accessorietà – ad attribuire il diritto di condominio, e tale legame può caratterizzarsi sia come materiale che come funzionale, inteso nel primo senso come consistente nella incorporazione tra entità inscindibili e, nel secondo, come destinazione all’uso o al servizio delle unità immobiliari. Il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione prevista dal Codice Civile, è dunque ravvisabile in tutte le tipologie costruttive estese in senso verticale, come l’edificio, o anche in senso orizzontale, purché presentino parti caratterizzate da tale legame.
Confermata, alla luce della vicenda in esame, la valutazione compiuta in Appello. Logico, secondo i giudici di Cassazione, avere attribuito valore, in particolare, al fatto che: il consulente tecnico ha accertato la natura comune alle parti del lastrico solare attraverso cui è raggiungibile la torre merlata che costituisce elemento di pregio architettonico del fabbricato, natura mai stata in contestazione fra le parti; il tecnico ha poi acclarato che la scala realizzata da alcuni condòmini per accedere a tale lastrico sostituiva un precedente manufatto addossato alla parete esterna del fabbricato, in origine accessibile da una vanella, che quegli stessi condòmini avevano riconosciuto come condominiale allorché ne hanno protestato l’annessione alla proprietà di un altro condòmino; sempre gli stessi condòmini hanno riconosciuto l’esistenza di beni condominiali nel lamentare l’annessione anche di una cisterna all’appartamento di un altro condòmino.
Tali circostanze, sinergicamente considerate, consentono di ritenere che fin dall’origine – ovvero in conseguenza del frazionamento avvenuto in seguito alla morte del capostipite unico proprietario – si sia costituito un condominio, mediante la valorizzazione di elementi significativi dell’esistenza di opere destinate al godimento comune.
Illogico pretendere di attribuire rilievo alla circostanza che nessuno degli atti negoziali che hanno interessato le vicende dominicali dell’edificio in questione menzionava la costituzione di un condominio.
In generale, comunque, il condominio negli edifici nasce ipso iure et facto per effetto del frazionamento della proprietà originariamente unitaria in più porzioni immobiliari di titolarità esclusiva, allorché esista un complesso di cose, impianti e servizi legati alle singole unità da un rapporto di accessorietà materiale o funzionale, pur in assenza di un formale atto di costituzione e anche se la disciplina condominiale non è menzionata nei singoli atti di trasferimento. In tale situazione, le parti strutturalmente e funzionalmente destinate all’uso o al godimento comune, tra cui rientrano anche lastrici solari e sottotetti non dimostrati come pertinenze esclusive né aventi destinazione diversa dall’uso comune, sono soggette alla presunzione di comunione necessaria, superabile solo mediante specifico titolo contrario, che non può desumersi dalla mera indicazione di tali vani nei singoli atti di acquisto o da successivi accatastamenti, né dal mancato censimento catastale al momento della divisione.